Gebiedsontwikkeling in kwetsbare wijken: bouwen met oog voor zittende bewoners

Platform31

Dit artikel verscheen eerder op Platform31.nl.

Projectontwikkelaars laten zien dat ook zij hun bijdrage leveren aan de leefbaarheid in kwetsbare wijken. In de regio West investeert Heijmans onder andere in Den Haag Zuidwest, een gebied dat er al jaren niet goed op staat. Esther Fleers, directeur Heijmans Vastgoed regio West, heeft zich de afgelopen jaren ingezet voor deze wijken en de maatschappelijke meerwaarde van vastgoed. Belangrijk in haar carrière is de samenwerking met woningcorporaties in projecten. Gaandeweg is ze haar hart verloren aan de wijkvernieuwing. Platform31 spreekt met Fleers over de rol van ontwikkelaars en woningcorporaties in de brede gebiedsgerichte aanpak. Hoe kan betere samenwerking tussen organisaties en domeinen tot stand komen?

Esther Fleers
Esther Fleers

Wat zijn uw associaties bij de brede gebiedsgerichte aanpak?

“Iedereen weet dat we in een nieuwe fase zijn aanbeland. Je zou het, in navolging van de eerdere wijkvernieuwingen, gebiedsontwikkeling 4.0 kunnen noemen. Waar wijkvernieuwing eerder vooral ging om (grootschalige) fysieke ingrepen is er nu veel meer aandacht voor het sociaal-maatschappelijke domein. Het gaat naast het bouwen van woningen in een gezonde leefomgeving over zaken als betaalbaarheid, leefbaarheid en sociale cohesie in deze wijken. Er zijn financiële middelen nodig om deze doelstellingen te realiseren. Vroeger had je hiervoor de ISV-subsidie, maar de laatste jaren is er onvoldoende structurele (financiële) aandacht vanuit de Rijksoverheid. Het ontbreekt aan een eenduidige aanpak voor de herstructureringsopgave terwijl we zien dat in veel steden dezelfde opgaven liggen. Het zou goed zijn om daarover met een breed gezelschap om de tafel te gaan.”
 

Hoe heeft de fysieke pijler zich de afgelopen decennia ontwikkeld in de wijk?

“Nog niet zo lang geleden had wijkvernieuwing toch een bepaalde verdringing tot gevolg. Grote aantallen sociale woningen werden gesloopt en hiervoor in de plaats kwamen grotendeels vrijesectorwoningen. De opgave van nu is echt anders. Het doel is nog steeds om gemengde wijken te creëren, maar de manier waarop en het resultaat is anders. We slopen niet meer met het doel om een andere verhouding in woonprogramma te creëren. Als we sociale huurwoningen slopen, moet minimaal hetzelfde aantal sociale en middenhuurwoningen ergens in de wijk terugkomen. Mensen die nu in de wijk wonen moeten een plek in de wijk kunnen behouden. Als je een gemengde wijk wil creëren, moet je dus veel woningen toevoegen. Dan kom je automatisch uit op verdichten. En dan gaat het om de vraag hoe je kunt verdichten en tegelijkertijd kwaliteit kunt toevoegen.

Verder zie je een verschuiving in de rol van woningcorporaties sinds de aangepaste Woningwet. Waar voorheen woningcorporaties een bredere rol konden en mochten vervullen als aanjager van de wijkvernieuwing, door bijvoorbeeld risicodragend in grondexploitaties te participeren, is hun rol nu meer aan banden gelegd. Het ontbreken van financiële middelen heeft de focus verlegd van wijkvernieuwing naar meer complexbeheer.”
 

Hoe staat de wijkvernieuwing in kwetsbare wijken er nu voor volgens u?

“De problematiek met de leefbaarheid in combinatie met de enorme druk op de woningmarkt zorgt ervoor dat er een breed besef groeit dat er iets moet gebeuren in de kwetsbare wijken. De wil en het gevoel van urgentie is er dus absoluut, maar de ‘hoe-vraag’ is nog niet structureel beantwoord. Woningcorporaties snakken naar meer middelen en financiële ruimte. En daarnaast zien we ook dat organisaties in de wijkaanpak, zoals gemeente, corporaties, zorginstellingen, et cetera nog veel op hun eigen eiland opereren. Hier is veel meer synergie te behalen.

Toch maken we in de drie buurten in Den Haag Zuidwest grote stappen in de goede richting. Staedion, de gemeente Den Haag en Heijmans trekken gezamenlijk op in de visie- en planvorming om in 15 tot 20 jaar een wijk te realiseren met perspectief voor iedereen. Voor deze buurten is een bijdrage uit de Woningbouwimpuls van het ministerie van BZK verkregen en de nota’s van uitgangspunten voor de herstructurering van drie buurten zijn onlangs door het College van B en W vastgesteld.”
 

Hoe kunnen we er volgens u voor zorgen dat de wijkvernieuwing in kwetsbare gebieden een succes wordt?

“Wijkvernieuwing bestaat uit samenwerkingen tussen marktpartijen, gemeenten en corporaties. Om nog meer succes te behalen, zou elke partij meer over hun eigen grenzen heen moeten kijken om gezamenlijk meer slagkracht te hebben. Om de opgaven van vandaag het hoofd te bieden, moeten we beter begrijpen wat er aan de hand is in de wijken.

De rol van ontwikkelaars verandert. We vervullen steeds meer een verbindende rol tussen het fysieke en sociaal-maatschappelijke domein. Dat is mogelijk door niet alleen te kijken naar de stedenbouwkundige opzet, openbare ruimte of bouwplannen, maar bijvoorbeeld ook door aandacht te hebben voor programmering om de werkgelegenheid en wijkeconomie te stimuleren. Of door (bijvoorbeeld) aandacht te hebben voor het creëren van een gezonde leefomgeving waarbij er ruimte is voor beweging en ontmoeting. Partijen hebben elkaar dus nodig om in de breedste zin van het woord waarde te creëren.”
 

Hoe zorgen we ervoor dat partijen beter gaan samenwerken?

“Allereerst door met elkaar het gesprek aan te gaan. Elkaars belangen proberen te begrijpen, te zoeken naar een gedragen breder perspectief en de daarbij horende gezamenlijke doelstellingen te formuleren. In Den Haag Zuidwest is bijvoorbeeld niet alleen de Dienst Stedelijke Ontwikkeling (DSO) betrokken, maar ook andere diensten. Wil je een succesvolle wijk, dan moet je bijvoorbeeld investeren in onderwijs. We kunnen de wijk wel fysiek opknappen, maar de kinderen van bewoners moeten er kunnen opgroeien met perspectief op een goede toekomst. Dus ook de onderwijssector moet betrokken worden in het gesprek over wat nodig is in de wijk.”
 

Wat kan het Rijk betekenen in de brede gebiedsgerichte aanpak van kwetsbare wijken?

“Ten eerste zijn er echt structurele financiële middelen nodig om een brede gebiedsgerichte aanpak mogelijk te maken. Er moet naar structurele financieringsoplossingen worden gezocht. Een grote uitdaging in het rondkrijgen van een brede grondexploitatie is op dit moment bijvoorbeeld de inbrengwaarde van bestaand bezit van corporaties. Ten tweede kan het Rijk een meer integrale wijkaanpak aanjagen. De huidige verkokering en sectorale aanvliegroute belemmert dat we stappen maken in kwetsbare gebieden.

Om integrale plannen voor gebieden te maken, zou het Rijk teams kunnen inzetten die gemeenten kunnen helpen. Die hulp hebben ze hard nodig. Het Rijk kan bijvoorbeeld gemeenten helpen bij het depolitiseren van hun wijkaanpak, zodat de politieke wind die waait op het gemeentehuis minder doorslaggevend is. Ook kan het experts inzetten om gemeenten handvatten te bieden op specifieke vraagstukken binnen de wijkaanpak: hoe ga je bijvoorbeeld om met aanbestedingsbeleid en markttoetsen? Door als Rijk zo’n coördinerende en ondersteunende rol te pakken, realiseer je uniformiteit in de herstructurering van kwetsbare wijken. Ja, de opgaven verschillen van wijk tot wijk, maar dat betekent niet dat we elke keer het wiel opnieuw moeten uitvinden.”
 

Wat zou u willen meegeven aan gemeenten, het Rijk en andere partijen die werken aan wijkvernieuwing?

“Onderschat de rol van mobiliteit in kwetsbare gebieden niet! We hebben het gehad over het verleggen van de focus, de benodigde synergie en de rol van het Rijk. Maar ook als wij het voor elkaar krijgen en onze vernieuwingsdoelen halen, moeten mensen nog wel bereid zijn in het gebied te gaan en blijven wonen. En die bereidheid is er niet als gebieden geïsoleerd liggen qua bereikbaarheid. In Den Haag Zuidwest bijvoorbeeld is er voorlopig geen sprake van grootschalige investeringen in infrastructuur en openbaar vervoer. Toch zal er op termijn echt geïnvesteerd moeten worden om de bereikbaarheid van de wijken te verbeteren en mobiliteitsarmoede te voorkomen. Dit mobiliteitsvraagstuk bevestigt dat in de aanpak van kwetsbare wijken alle partijen en domeinen elkaar hard nodig hebben om het een succes te maken.”

Innovatieprogramma ‘Domeinoverstijgende gebiedsgerichte aanpakken in kwetsbare wijken’
In het innovatieprogramma ‘Domeinoverstijgende gebiedsgerichte aanpakken in kwetsbare wijken’ formeert Platform31 een kennisgemeenschap van strategische beleidsmedewerkers uit koplopende gemeenten en corporaties. Het doel: op zoek gaan naar de werkzame bestandsdelen van domeinoverstijgende gebiedsgerichte aanpakken waar vernieuwende koppelingen tussen sociale en fysieke beleidsdomeinen centraal staan.

Gezocht: gebiedscoalities voor de Learning Community ‘Domeinoverstijgende gebiedsgerichte aanpakken in kwetsbare wijken’

De wijk of buurt als springplank voor vernieuwing en sociale stijging wordt in het hele land herontdekt door uiteenlopende partijen. Ze wordt gezien als een overzichtelijk schaalniveau om analyse, visie, strategie en aanpakken in samenhang op te pakken. Samenwerking en interactie tussen domeinen wordt hierin gezien als een belangrijke succesfactor. De zoektocht naar synergie in visie en aanpak tussen verduurzaming, wonen, veiligheid, zorg, werk, onderwijs en andere domeinen vindt meer dan ooit plaats. Maar hoe organiseer je een brede gebiedsgerichte aanpak die leidt tot wederzijds rendement tussen domeinen? Platform31 nodigt strategische denkers en doeners uit om in 2021 deel te nemen aan de Learning Community ‘Domeinoverstijgende gebiedsgerichte aanpakken in kwetsbare wijken’ om deze vraag gezamenlijk te onderzoeken. In vijf bijeenkomsten werken we aan betere synergie tussen domeinen, nieuwe gebiedsgerichte samenwerkingsvormen, ontschotting en financieringsconstructies die passen bij uw lokale opgave.

Meer informatie en aanmelden